Alcuni clienti, nel momento in cui devono acquistare casa, si trovano nella situazione di vedere bloccata la propria pratica dal perito della banca che deve erogare il mutuo perché il venditore non ha regolarizzato la situazione catastale o edilizia.

In questo articolo ti parlo di cosa è opportuno conoscere e fare per non incorrere nel rischio di nullità degli atti notarili o eventuali contenziosi che potrebbero portare a un deprezzamento del valore dell’immobile. E’ fondamentale la conformità dell’immobile, distinguendo tra quella catastale e quella edilizia.

Che cos’è la conformità catastale?

In primo luogo risulta importante verificare la conformità catastale (richiesta con il D.L. 78/2010), che è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i relativi dati catastali, compresa la planimetria. Ti ricordo che il Catasto ricopre esclusivamente una funzione fiscale.

Che cos’è la conformità edilizia?

Con la conformità edilizia ci si riferisce alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la totalità dei titoli edilizi abilitativi (permesso di costruire, Dia, ecc.), rilasciati per quell’immobile dal Comune. La conformità edilizia è determinante nell’evitare che un possibile trasferimento dell’immobile risulti nullo.

Per portare a termine un trasferimento immobiliare è richiesto di citare negli atti i titoli abilitativi (licenze, concessioni o permessi di costruire), connessi a rilevanti trasformazioni dell’immobile (demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni “pesanti”, ampliamenti, sopraelevazioni, ecc.) e i titoli in sanatoria in caso di abusi edilizi sanati.

Edifici realizzati prima del 1° settembre 1967

Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 si può omettere di menzionare i titoli abilitativi. Ti consiglio di citare in ogni caso gli estremi e, nel caso in cui potrebbe essere difficoltoso rintracciare progetti e titoli edilizi negli archivi comunali, di avvalerti di una dichiarazione sostitutiva redatta sotto la tua responsabilità (con la consulenza di un professionista tecnico), soprattutto in presenza di edifici storici.

Edifici realizzati dopo il 1° settembre1967

In ultimo, per quegli edifici realizzati dopo il 17 marzo 1985, gli atti di trasferimento immobiliare non possono essere stipulati senza menzionare gli estremi del titolo di concessione edilizia, del permesso di costruire o del permesso di costruire in sanatoria.

A cosa serve la consulenza tecnica?

Nonostante alcuni costi aggiuntivi, ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico abilitato che possa avviare le verifiche di regolarità catastale e conformità edilizia. L’operazione consiste nel fare una ricerca di archivio chiamata “accesso agli atti” presso il Comune di appartenenza dell’immobile, il tempo di rilascio della pratica è di almeno un mese.

Consiglio al venditore e al compratore di far svolgere, prima di qualunque forma di messa in vendita, le verifiche di regolarità e conformità catastale ed edilizia da un professionista abilitato esperto in materia.

Quali sono i casi in cui è necessario verificare la conformità catastale e edilizia?

prima di acquistare o vendere un immobile;
prima di effettuare ristrutturazioni che prevedono manutenzioni ordinarie e straordinarie;
per richiedere un mutuo;
per stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile per la conduzione dell’immobile per danni da incendio, crollo, allagamento, esplosione, per danni a terzi presenti all’interno dell’immobile, ecc.

Il beneficio della verifica della conformità catastale e edilizia è:

per il venditore evitare la nullità dell'atto notarile,
per l'acquirente evitare le procedure di sanatoria di eventuali difformità degli immobili, con costi e tempi incerti.

Leggi l'articolo che spiega gli altri errori da non fare prima di acquistare un immobile.