Vuoi vendere il tuo immobile e non sai il suo effettivo valore? Cerchi casa e non sai quali parametri usare per orientarti? Sei un'impresa, vuoi fare un investimento immobiliare, ma non sai cosa cercano le persone e quanto sono disposte a spendere?
In questo articolo ti parlo dei dati quantitativi ed economici degli investimenti immobiliari, fornendoti alcuni elementi concreti per valutare la qualità del tuo investimento immobiliare a lungo termine (e aumentare il suo valore anche in futuro).
Come valutare la qualità del tuo immobile?
Nel mercato immobiliare il trilocale è la tipologia più richiesta e il budget di spesa medio è di 169.000 Euro, ma i dati quantitativi non bastano. Infatti le case e gli immobili in generale vanno valutati per la loro durata utile di almeno 50 anni. Quale sarà il valore del tuo immobile fra 20 o 50 anni?
Ci sono alcuni parametri che ti possono aiutare a valutare la qualità dell'investimento. La maggior parte dei dati si possono ricavare dall'Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell'immobile, che è obbligatorio per vendere o per affittare l'immobile:
- età dell'edificio: la maggior parte degli immobili, in Italia, è stata costruita nel periodo 1960-1980. Se il tuo investimento rientra fra uno di questi, devi considerare che con molta probabilità nei prossimi 10 o 20 anni dovrai affrontare un intervento di ristrutturazione consistente, sia per migliorare l'isolamento termico e il benessere, sia per sostituire l'impiantistica e i serramenti.
Se il tuo edificio è più recente, probabilmente non avrai problemi con l'impiantistica, ma dovrai curare la salubrità interna, ad esempio attraverso il rifacimento di isolamenti e intonaci, visto che l'ampio uso di materiali di origine chimica nel periodo 1990 - 2010 sta ora mostrando i suoi effetti negativi.
Se il tuo edificio ha più di 50 anni, attenzione invece alla resistenza al sisma, poiché probabilmente è costruito con pietra e mattoni e non in cemento armato.
- efficienza energetica: l'APE ti mostra quanti kWh consuma il tuo edificio in un anno per il riscaldamento, il raffrescamento e l'illuminazione. Questo valore è molto importante perché ti indica subito i costi di gestione che dovrai sostenere annualmente. Infatti il costo di acquisto iniziale di un immobile è generalmente inferiore al costo di gestione, ma viene molto spesso dimenticato. Facciamo un esempio: per acquistare una casa di 100 mq in classe energetica G (come la maggior parte degli immobili in Italia) spendo 150.000 Euro. Il costo di riscaldamento e raffrescamento può arrivare a 4.000 Euro l'anno.
Nei prossimi 20 anni avrò speso 80.000 Euro per l'energia, pari a più di metà del costo della casa. Se il calcolo viene esteso su 50 anni (la vita utile di un edificio) il costo di gestione supera abbondantemente il costo di acquisto!
- emissioni di CO2: Le auto, negli ultimi decenni, hanno subito una rivoluzione riguardo le emissioni di agenti inquinanti. Oggi la maggior parte delle auto è in categoria Euro 3, Euro 4, ecc. Lo stesso processo è in corso per gli edifici, che in Europa sono responsabili del 40% delle emissioni totali. Mentre in passato un edificio poteva emettere nell'atmosfera tonnellate di CO2 senza nessun problema, oggi non è più così. I nuovi edifici devono essere per legge alimentati in parte da energie rinnovabili e devono rispettare determinati parametri di isolamento termico, proprio per ridurre le emissioni. Il messaggio è chiaro: meno inquina il tuo edificio e più valore avrà in futuro l'investimento. Trovi la quantità di emissioni di CO2 nell'APE del tuo edificio.
- resistenza al sisma: questo fattore è determinante nel valutare la qualità di un immobile. Basta considerare che le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni del 2018 hanno dato molto peso alla riqualificazione antisismica degli edifici. La valutazione di questo aspetto è più difficile e richiede l'intervento di un tecnico. Generalmente i vecchi edifici in muratura o sasso non hanno una buona resistenza al sisma.
Un esempio negativo è quello di ristrutturare gli edifici storici in muratura e sasso con nuovi tetti di cemento armato. Questo è un intervento che peggiora la resistenza al sisma perché appesantisce l'edificio e in caso di terremoto è probabile che faciliti il collasso delle murature. In questi casi è sempre opportuno valutare l'utilizzo del legno nella ristrutturazione.
Come migliorare il tuo investimento immobiliare?
Per migliorare il tuo investimento, e aumentare il valore di vendita, il consiglio è quello di investire nella riduzione dei costi di gestione. Una casa passiva (per approfondire leggi "Una casa passiva di paglia") ha un costo di costruzione simile o di poco superiore a una casa convenzionale, ma ha costi di gestione pari a zero oppure molto ridotti. Il vero valore di un immobile è di poter essere mantenuto a lungo termine con poca spesa energetica ed economica.
Quindi un privato che deve cercare casa oppure un'impresa che vuole progettare un nuovo intervento, dovrebbe porre molta attenzione non solo alla ricerca di un immobile al giusto valore di mercato, ma soprattutto fare un calcolo preventivo dei futuri costi di gestione di almeno 20 anni.
L'isolamento termico degli edifici, ad esempio, non va valutato in base ai costi iniziali di applicazione, ma in base ai risparmi conseguiti sulla bolletta nel corso degli anni.
Il consiglio è di fare sempre un bilancio energetico degli edifici prima di ogni investimento.
Quanto costa ristrutturare un’abitazione e di quanto aumenta il suo valore?
Secondo una recente statistica, a fronte di un intervento medio di 14.500 euro, un’abitazione ristrutturata aumenta il suo valore di 65.750 euro.
Ricapitolando, per capire il valore del tuo immobile -migliorarlo- ti consiglio di valutare:
l'età dell'edificio
l'efficienza energetica
le emissioni di CO2
la sicurezza contro il rischio sismico (antisismica)
Gli incentivi oggi disponibili rappresentano, un’importante azione se vuoi investire nel tuo immobile.