Giovanni, amministratore di Verona, mi ha chiamato per progettare la fattibilità di un intervento 110% di isolamento a cappotto in un condominio che gestisce e ha perso una ghiotta occasione con gli abusi edilizi di alcuni condomini.
Parliamo di un condominio formato da 14 unità, tra appartamenti e negozi. Le facciate sono fatiscenti perché risalgono all’epoca di costruzione: il 1975, e quindi hanno ben 45 anni.
Come accade in questo periodo si ha l’intenzione di accedere al Superbonus 110% per ristrutturare.
Vengo incaricato di realizzare lo studio di fattibilità con il Piano dei Lavori 110% Condomini e dopo aver eseguito le mie indagini mi accorgo che tutti gli appartamenti dell’ultimo piano non sono presenti nella tavola di progetto dell’edificio.
Qualcuno dei condomini dice che si può sanare: “Mi hanno detto che…” La mia risposta è forse, o addirittura no.
Nella tavola non sono state disegnate le finestre, l’altezza interna è inferiore a quella prevista dalla normativa, ecc …
In questo caso il condominio, se non sanabile, perde la possibilità di cedere il credito di 500.000 €. Infatti 14 unità (8x40.000 €) e (6x30.000 €) il totale è di 500.000,00 €
Cosa si può fare in alternativa?
L’alternativa all’utilizzo del Superbonus 110% è il Bonus Facciate ma scade il 31 dicembre 2020. Visto che siamo già ad ottobre, è impossibile da attuare, perché per svolgere i lavori ci vogliono almeno cinque mesi.
Spesso si abita in una casa con opere abusive senza saperlo, ma al momento della vendita o della verifica di fattibilità per le detrazioni fiscali le irregolarità saltano fuori ed è necessario sanarle.
Richiedere una valutazione iniziale è fondamentale per iniziare a progettare l’intervento del 110% . Sono necessari dei servizi professionali che scovano le irregolarità edilizie e urbanistiche del tuo immobile.
Ecco quello che farò per te:
- accesso agli atti per verificare la regolarità del tuo immobile prima di iniziare i lavori
- sopralluogo per valutare gli interventi
- procedimento di sanatoria presso il tuo Comune (solo Verona e provincia)
Prima di commissionare gli attestati di prestazione energetica oppure gli studi di fattibilità complessi, la prima operazione da fare è verificare la conformità urbanistica per scongiurare la presenza di abusi edilizi e la conseguente perdita della cessione del credito al 110%.
Le domande che ricevo più spesso sulla conformità urbanistica sono:
Sono in possesso della planimetria catastale vale?
No, la planimetria catastale non prova la regolarità urbanistica dell’immobile.
Succede molto spesso, quando cerchi la documentazione edilizia del tuo immobile e stiamo parlando che hai investito grosse cifre di denaro per acquistarlo, 300.000 - 400.000 - 500.000 euro, trovi solamente un “foglietto striminzito” che altro non è che la planimetria catastale. Ma questo è normale siamo in un paese strano.
Un investimento immobiliare di 400.000 euro e ti presenti a un controllo del tecnico che deve asseverare con un foglietto di una pagina. Siamo un pò seri!
Per verificare la regolarità urbanistica serve il progetto depositato in Comune, che come minimo si compone di:
relazione tecnica
tavole di progetto
concessione edilizia
relazioni specialistiche
certificato di agibilità
Posso usufruire del Superbonus nel caso di un immobile non in regola dal punto di vista urbanistico?
No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.
Una minima discordanza tra progetto e costruito fa decadere dal Superbonus?
Dipende dalla discordanza. L’art. 34 bis del DPR 380/2001, recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.
È quindi ammessa una limitata tolleranza, superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.
Cosa è il certificato di conformità urbanistica e a cosa serve?
Il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.
Richiedi ora il Piano dei Lavori 110% per verificare la conformità edilizia del tuo immobile e capire se puoi applicare il Bonus 110% prima di fantasticare degli interventi che non avresti diritto a realizzare.
Il nostro studio di progettazione sta seguendo attualmente tre progetti di riqualificazione energetica che usufruiranno del Superbonus 110%.
Nessuna garanzia è migliore dell'esperienza reale di casi concreti simili al tuo.