Ti scrivo perché da oggi sono uscite le nuove FAQ del MEF oltre a quelle già conosciute che chiariscono gli aspetti delle irregolarità urbanistiche per accedere al Superbonus. Si tratta di alcune risposte ricche di spunti.
POSSO USUFRUIRE DEL SUPERBONUS NEL CASO DI UN IMMOBILE NON IN REGOLA DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO?
No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.
UNA MINIMA DISCORDANZA TRA PROGETTO E COSTRUITO FA DECADERE DAL SUPERBONUS?
Dipende dalla discordanza. L’art. 34 bis del DPR 380/2001, recentemente introdotto dal Decreto Semplificazioni, prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.
È quindi ammessa una limitata tolleranza, superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.
COSA È IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA E A COSA SERVE?
Il certificato di conformità urbanistica consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Si tratta di quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.
Quali sono le novità?
La presenza di porticato esterno ad un edificio unifamiliare, privo di titolo edilizio e non sanabile, può inibire l’applicazione del Superbonus 110% all’intero edificio?
Il primo passo per utilizzare le agevolazioni parte dalla verifica della regolarità edilizia perché in materia vige il principio per cui non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia e urbanistica. Nelle pratiche edilizie di Permesso di Costruire e SCIA, inoltre, la modulistica standardizzata impone la dichiarazione dello stato legittimo dell’immobile.
La procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio (art. 34 comma 2 del D.P.R. 380/01) è compatibile con il Superbonus 110%?
Con il Decreto Semplificazioni 2020 è stato inserito nel Testo Unico sull’Edilizia l’articolo 34 bis relativo alle tolleranze del 2% che amplia la fattispecie delle tollerabilità. Quindi, tutto ciò che ricade nell’elenco non può essere ritenuto una difformità (abuso edilizio).
In particolare, sono ritenute tolleranze comma 1: "il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio;" si parla di unità immobiliari e non di intero edificio. Sono tollerate anche comma 2: "fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile."
L’art. 34 bis conclude con il comma 3, che prevede le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Quindi, per sanare la difformità è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dall’art. 34 bis del TUE.
Inoltre, il legislatore concede il trasferimento dell’immobile, ad esempio tramite compravendita, purché un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, perito) asseveri l’assenza di violazione edilizia ai sensi della normativa attuale, il certificato di stato legittimo.
Scarica subito le FAQ aggiornate del MEF.
CHI PUO’ USUFRUIRE DEL SUPERBONUS
condomìni;
persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento;
Istituti autonomi case popolari (IACP)
cooperative di abitazione a proprietà indivisa;
Onlus e associazioni di volontariato;
associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli
immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.
Sono in possesso della planimetria catastale vale?
No, la planimetria catastale non prova la regolarità urbanistica dell’immobile.
Succede molto spesso, quando cerchi la documentazione edilizia del tuo immobile e stiamo parlando che hai investito grosse cifre di denaro per acquistarlo, 300.000 - 400.000 - 500.000 euro, trovi solamente un “foglietto striminzito” che altro non è che la planimetria catastale. Ma questo è normale siamo in un paese strano.
Un investimento immobiliare di 400.000 euro e ti presenti a un controllo del tecnico che deve asseverare con un foglietto di una pagina. Siamo un pò seri!
Per verificare la regolarità urbanistica serve il progetto depositato in Comune, che come minimo si compone di:
relazione tecnica
tavole di progetto
concessione edilizia
relazioni specialistiche
certificato di agibilità
Richiedi ora il Piano dei Lavori 110% per verificare la conformità edilizia del tuo immobile e capire se puoi applicare il Bonus 110% prima di fantasticare degli interventi che non avresti diritto a realizzare.
Il nostro studio di progettazione sta seguendo attualmente progetti di riqualificazione energetica che usufruiranno del Superbonus 110%.
Nessuna garanzia è migliore dell’esperienza reale di casi concreti simili al tuo.